Foros de SóloIngeniería

- 25 Ene 2011, 16:26 #253971

Bueno, JCas, yo estoy a la vez en las dos partes.

Supongo que cada uno habla en función de su experiencia.

Yo me compré el piso que te digo, lo arreglé y viví en él unos años... luego me cambié de piso, alquilé el mío, y yo estoy de alquiler en otro.

Soy propietario, arrendador, y arrendatario a la vez.

Si uno ve una gran oportunidad, es bueno invertir... pero en pisos, en antiguedades, o en lo que sea.
Pero a precios más o menos estándar de mercado (o sea, en lo que no sea un chollo) al menos yo, por mi experiencia, prefiero no comprar.


El piso que tengo en propiedad me renta, sí. Más de lo que pago de alquiler yo mismo. Pero no creas que me sale muy a cuenta.

Tengo varios gastos extra, como IBI, comunidad, seguro y alguna que otra derrama.

Ya no se aprecia su valor, más que el IPC. Lo único que saco por él, es el alquiler.
Si lo vendiera por 250 mil euros (el que supongo que es su valor actual), eso me rentaría al año más de lo que ahora me da el alquiler (tengo la hipoteca casi totalmente pagada)... y sin ningún gasto extra.

Conclusión: pues que yo, a veces, también pienso "hombre, me podría meter en otra hipoteca y comprar...", sin embargo, pensandolo fríamente, he llegado a la conclusión de que preferiría venderlo todo, y no tener nada invertido en inmuebles, sino en algo más líquido.


La obsesión de tener algo que es de uno, para que no se lo pueda quitar nadie, como un valor seguro... tiene mucho de emocional pero, en mi opinión, poco de racional. Hay muchos otros productos financieros mucho más interesantes.

Es mi opinión.

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Audentes Fortuna Iuvat

- 25 Ene 2011, 17:19 #253987

A mi me cuadra mucho mas lo que ha contado JCAS que lo que ha dicho antes jose-mac.........si os fijais bien la diferencia esta en que jose-mac compro en las afueras de barcelona y JCAS en el centro............PUES HAY ESTA LA DIFERENCIA......los pisos tienen que estar cuanto mas en el centro de las grandes ciudades mejor.

El ultimo booon inmobiliario se ha caracterizado por que te pedian el mismo precio en un pueblo a 50 km de madrid que en el centro, pero cuando llega la crisis los de las afueras y la playa son los que bajan.........los del centro bajan mucho menos......por eso a uno le sale un rendimiento y al otro otro.

Yo os puedo contar el caso de mi cuñada que metio 23 millones sobre el año 2000-1998(bueno ahora que lo pienso tal vez fue antes porque compro sobre plano), no, no pensandolo bien tubo que ser del 200-2001......(lo se porque yo le preste algo de dinero)...........en un atico en legazpi, tres dorm ,2 baños, con dos terrazas inmensas, piscina, garaje etc etc(los que seais de madrid lo conocereis) ese ha llegado a valer 115 ......ahora con la crisis, no se....tal vez 80. Yo tambien compre pisos mas humildes en esa epoca por 10(eran un chollo un poco extraño que otro dia contare) y han llegado a valer 30-35..........ahora con la crisis 25......si no calculo mal es un 150% en 10 años.(mas el alquiler que me han pagado, que ha sido el piso entero).......lo que sale a un 15 anual.(con el alquiler un 30% anual)......lejos de lo que dice jose-mac.

Mi consejo desde luego es no vender nunca un inmueble si no es para comprar otro.( si lo haces te gastas el dinero en un coche y dos vacaciones y no tienes ni piso ni nada y luego no lo puedes comprar porque ya tienes niños, que salen carisimos etc etc ) yo tengo un piso que era heredado de mi madre, costo 2 millones de pesetas en el año 70 , mi madre lo tuvo alquilado 20 años, con lo que el piso se pago con su propio alquiler y despues siguio alquilado..............y hoy 40 años despues.........cobrados 750 E mensuales desde hace mas de 8 años que yo lo tengo(que me ha pagado la carrera de la niña vamos), el piso puede valer despues de la crisis unos 25..........ahora me decis si es rentable o no y quien te da ese rendimiento.......nadie.

El futuro nadie lo conoce desde luego.......pero con tres operaciones inmobiliarias bien hechas te has apañado la vida( y ni carrera ni leches)........es lo que yo he hecho.

Bueno, cada uno que haga lo que quiera despues de esta sesuda discusion ,Peeeeeeeeeeeeeeeeero luego no vale quejarse y decir que todo esta mal......si lo tienes en tu mano y lo sueltas, luego no vengas llorando(no me refiero a nadie en concreto......bueno a los blandengues )

Saludos compañeros del metal

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Flojitos, muy flojitos

- 25 Ene 2011, 17:36 #253992

tuso, es que te equivocas completamente al calcular.

Si a un piso en 10 años le has sacado un 150%, no le has sacado un 15% anual.
Tienes que calcular el interés compuesto.

Si compras por 10, y 10 años después vendes por 25:

10*(1+i)^10 = 25

i = 9.5%
O sea, un 9.5% anual. Es un buen interés, desde luego. Excepcional, de hecho, pero no un 15% anual.

(en realidad, 10 millones supone pagar 11, por el famoso impuesto, o sea, 11(1+i)^10 = 25, i = 8.55%, sigue siendo muy bueno)


Piensa que un broker normalito tiene que sacar aprox. un 5% anual. Uno excepcional puede llegar al 10% anual.
Sólo unos pocos elegidos pueden llegar a un 20% anual ( George Soros, si no me equivoco, ha logrado su fortuna gracias a conseguir ese beneficio anual... pero en el mundo solo hay un George Soros, y no habrán más que tres o cuatro como él).

Si lo normal fuera sacar un 15% anual (o incluso un 10%), entonces nadie invertiría en bolsa. No tendría sentido. ¡Compra tochos, compra!.

Es mejor fiarse de las matemáticas que de las sensaciones (las impresiones de "en pocos años me da la sensación de que he ganado mucho").


Un 15% anual sobre 10 millones, en 10 años, supone multiplicar por 4 el valor (al cabo de 10 años, tu piso de 10 millones debería valer son 40.4 millones).

Un 15% anual sobre 10 millones, en 20 años, supondría multiplicar por 16 su valor (al cabo de 20 años, tu piso de 10 millones debería valer 164 millones; ¿crees que los valdrá?).

Un 15 % anual sobre 10 millones, en 30 años, multiplica por 66 su valor (al cabo de 30 años, son 662 millones, ¿cuándo podrás vender tu piso por 662 millones de pesetas?).

Un 15% anual sobre 10 millones, en 40 años, multiplica por 267 su valor (al cabo de 40 millones, tu piso de 10 millones, cuesta 2.680 millones ¿quien pagará a tus herederos 2 mil 600 millones de pesestas por tu piso?).


En conclusión, tuso... una rentabilidad de un 15% anual, supone que el piso que tú compraste hace 10 años por 10 millones, dentro de 30 años más, tu hijo, o tu nieto, lo podrá vender por 2 mil 600 millones (16 millones de euros, sale una pedazo de hipoteca de 80 mil euros mensuales, fuera del alcance de un mileurista).

¿crees que es realista?
¿sigues creyendo que realmente que puedes sacarle un 15% anual indefinidamente a tu piso?


No confundir una época de boom en los precios... con una tendencia natural.
Y no olvideis que el interés anual se aplica de forma compuesta (o sea, se va aplicando de forma continua, no a la cantidad inicial, sino a la cantidad del último año).

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Audentes Fortuna Iuvat

- 25 Ene 2011, 18:13 #254009

En lo de los calculos te doy la razon....yo no funciono hay, pero de todas formas no me puedes negar que un rendimiento de un 10(sin contar el propio alquiler) es un estupendo rendimiento.............todos sabemos que no puede durar..........pero estas cosas hay que calcularlas a largo plazo........p. ej. el piso ese que te he dicho de mi madre..........40 años( es un plazo mas largo y puede ser mas significativo) de 2 a 26 millones que tanto % es? ...pues a eso le añades 750 Euros mensuales en esos 40 años(a precio actual sin tener en cuenta la revalorizacion de moneda y tal).....clacula tu que sabes,,,,.........no se si sera impresion mia o un buen resultado.

A mas largo plazo...........mi abuelo compro una casa en el año 1918, le costo exactamente 1800 reales. o sea, 500 pesetas(no llegaria), es decir TRES euros, vamos a calcular 100 años despues........el precio actual antes de la crisis 15 millones, despues pongamos 10...........que rendimiento es ese?........en 100 años, que ya es un periodo largo,,,,,,,,aparte de eso mi abuelo siempre vivio alli y no pago alquiler, y mis padres, y yo todos los veranos...................... tambien es verdad que siempre hay que gastarse algo en ella pero no cantidades exageradas

Oye que no se trata de convencer a nadie......son experiencias personales de gente ya mayor.

Y no me mientes ni broker, ni bolsa ni nada de eso, que se me ponen los pelos como escarpias y me tengo que tocar la cartera

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Flojitos, muy flojitos

- 26 Ene 2011, 08:16 #254079

En 40 años, de 2 a 26 millones, es un 6.6% de incremento anual.
A priori, parece un buen incremento, pero sin saber la inflación, es imposible saber si realmente es una buena inversión o no.

De 500 ptas a 10 millones, en 100 años, es un rendimiento del 10% anual.
Pero como antes, sin saber la inflación, es difícil saber el rendimiento real.

De todos modos, ese piso de 500 pesetas, ¿no ha tenido ningún gasto? ¿ningún mantenimiento? ¿ningún impuesto?


Habrán casos en los que una compra sea una buena inversión. Otros no.

Mi apuesta es: Hemos vivido un ciclo tan exagerado de subida y bajada (la bajada aún no ha concluido), hay tanta vivienda vacía, tantas personas sin acceso a crédito, y tantas personas que han perdido su vivienda y aún se han quedado con una deuda... que el mercado inmobiliario, al menos en las siguientes generaciones, ya no va a ver ninguna revalorización más allá del IPC.

Por lo tanto, el único interés de la vivienda como inversión, serán los ingresos derivados del alquiler.

Personalmente, conozco a un tipo que tiene unos 20 pisos en propiedad puestos en alquiler, y está prácticamente arruinado. Los compró como inversión, apalancándose con hipotecas etc., con la idea de vivir de sus pisos.
Algunos pisos le rentan, en otros, el precio del alquiler (que por cierto, en Barcelona ha bajado bastante) no le cubre la hipoteca, o no consigue inquilinos, o tiene problemas de pago con éstos... total, que entre unas cosas y otras, los beneficios que le dan algunos pisos, se los comen las pérdidas de otros.
Encima, muchos han perdido valor, y si los vende hoy, no recupera la inversión.

Total, que el tipo está harto. Vive de eso, pero más bien malvive, y a día de hoy, no sabe si va a poder salir o va a ver su patrimonio embargado.

Hay casos en los que comprar es buena idea, y otros en los que es preferible alquilar.

Yo, prefiero tener el dinero en mi bolsillo (en mi cuenta), antes que en un edificio, que el día que lo necesite, vaya usté a saber si se ha deteriorado, los precios han caido, el barrio ha empeorado, etc.

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Audentes Fortuna Iuvat

- 26 Ene 2011, 10:40 #254104

En 40 años, de 2 a 26 millones, es un 6.6% de incremento anual.
A priori, parece un buen incremento, pero sin saber la inflación, es imposible saber si realmente es una buena inversión o no.Pues mira si tienes en cuenta la inflaccion, ya no me parece tan buen negocio, pero claro te ahorras el alquiler que tambien hay que tenerlo en cuenta

De 500 ptas a 10 millones, en 100 años, es un rendimiento del 10% anual.
Pero como antes, sin saber la inflación, es difícil saber el rendimiento real.pues te digo lo de antes, no me parece tanto

De todos modos, ese piso de 500 pesetas, ¿no ha tenido ningún gasto? ¿ningún mantenimiento? ¿ningún impuesto?si, si los ha tenido, por eso no me parece tan buena inversion ya


Habrán casos en los que una compra sea una buena inversión. Otros no.

Mi apuesta es: Hemos vivido un ciclo tan exagerado de subida y bajada (la bajada aún no ha concluido), hay tanta vivienda vacía, tantas personas sin acceso a crédito, y tantas personas que han perdido su vivienda y aún se han quedado con una deuda... que el mercado inmobiliario, al menos en las siguientes generaciones, ya no va a ver ninguna revalorización más allá del IPC.totalmente de acuerdo

Por lo tanto, el único interés de la vivienda como inversión, serán los ingresos derivados del alquiler.si,claro

Personalmente, conozco a un tipo que tiene unos 20 pisos en propiedad puestos en alquiler, y está prácticamente arruinado. Los compró como inversión, apalancándose con hipotecas etc., con la idea de vivir de sus pisos.
Algunos pisos le rentan, en otros, el precio del alquiler (que por cierto, en Barcelona ha bajado bastante) no le cubre la hipoteca, o no consigue inquilinos, o tiene problemas de pago con éstos... total, que entre unas cosas y otras, los beneficios que le dan algunos pisos, se los comen las pérdidas de otros.
Encima, muchos han perdido valor, y si los vende hoy, no recupera la inversión.

Total, que el tipo está harto. Vive de eso, pero más bien malvive, y a día de hoy, no sabe si va a poder salir o va a ver su patrimonio embargado. hay que gente que se ha arriesgado mas de la cuenta, cuando comprars tienes que ponerte en la peor hipotesis y cubrirte las espaldas por que te puedes quedar con el culo al aire, eso le ha pasado a ese tipo, yo conozco a otros con cosas parecidas....................y es que no te puedes hacer millonario en 2 años a base de pedir creditos y montar castillos en el aire

Hay casos en los que comprar es buena idea, y otros en los que es preferible alquilar.

Yo, prefiero tener el dinero en mi bolsillo (en mi cuenta), antes que en un edificio, que el día que lo necesite, vaya usté a saber si se ha deteriorado, los precios han caido, el barrio ha empeorado, etc.

En ciertos aspectos te tengo que dar la razon, estos ultimos calculos me han dejado hundido ...............pero aun asi sigo teniendo claro que es mejor , para vivir no para invertir, comprar que alquilar............ya me estas poniendo en duda, por que ayer vi lo de munich y decian que nadie compraba, que todo el mundo alquilaba. y ahi es donde nos dirigimos nosostros....................pero esta claro que si en vez de alquilar, pagas hipoteca a la larga sera siempre mejor no? echa numeros..........me has medio hundido?

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Flojitos, muy flojitos

- 26 Ene 2011, 11:44 #254116

Ostras tuso, no me esperaba que me dieras la razón.

Ahora no sé qué decir...

Sólo que la vivienda, en cuanto a inversión, es un producto con rentabilidad como cualquier otro. Con cierto riesgo, que puede uno salir ganando, o perdiendo.
Normalmente suele tener menos riesgo que otros productos, pero también es menos líquido (si necesitas la pasta YA, puedes tardar bastante en vender).

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Audentes Fortuna Iuvat

- 26 Ene 2011, 15:05 #254149

Ostras tuso, no me esperaba que me dieras la razón.claro, si es que le encasillais a uno y no es asi....

Ahora no sé qué decir...

Sólo que la vivienda, en cuanto a inversión, es un producto con rentabilidad como cualquier otro. Con cierto riesgo, que puede uno salir ganando, o perdiendo.
Normalmente suele tener menos riesgo que otros productosestom es cierto, pero también es menos líquidobueno si vendes 5 millones por debajo de mercado te lo quitas de encima en 1 mes (si necesitas la pasta YA,para que puedes necesitar la pasta tan urgentemente? para comprar otro piso? hay no tienes prisa, para una operacion medica? hombre si lo paga la SS.............ahora si es para un coche....mejor no vendas el piso puedes tardar bastante en vender).

El asunto parece que ha quedado claro, a mi me gusta mas los ladrillos que los numeritos escritos en un papel.......y me da mas independencia...........cada cual haga lo que quiera.........ahora, lo de munich me ha dado que pensar si españa se dirige hacia ahi y los alquileres son bajos en munich, aqui terminaran siendo bajos........habria que reconducir los negocios......se estudiara. Saludos

Edito: Sin duda la mejor inversion es la inversion en formacion, universidades buenas, master de primera, estudios en el extrangero........lo que llevas en la cabeza es lo unico que no te pueden robar, visto lo visto.......hay no hay que escatimar el dinero

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Flojitos, muy flojitos