Foros de SóloIngeniería

- 04 Dic 2012, 14:19 #313255

Hola a todos.

Necesito averiguar el valor de una nave agrícola en el año 1993. La nave tiene una antiguedad de unos 50años.


¿alguien tiene algún proyecto de nave agrícola fechado en 1993 con presupuesto para ver valores?

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- 04 Dic 2012, 16:08 #313261

Hola a todos.

Necesito averiguar el valor de una nave agrícola en el año 1993. La nave tiene una antiguedad de unos 50años.


¿alguien tiene algún proyecto de nave agrícola fechado en 1993 con presupuesto para ver valores?

Una nave de aperos, terreno aparte, viene a costar unos 300 €/m2 a poco que tenga. Tira p'atras con un 5% anual y a ver a dónde llegas. el 93 era época jodida tb por lo que no estarían los precios muy disparados

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- 04 Dic 2012, 16:11 #313262

Hola a todos.

Necesito averiguar el valor de una nave agrícola en el año 1993. La nave tiene una antiguedad de unos 50años.


¿alguien tiene algún proyecto de nave agrícola fechado en 1993 con presupuesto para ver valores?

¿Para que necesitas ese precio? ¿Para una valoración? Lo digo por el método de valoración a emplear...

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"Para el optimista, el vaso está medio lleno. Para el pesimista, el vaso está medio vacío. Para el ingeniero, el vaso es el doble de grande de lo que debería ser"

- 04 Dic 2012, 17:28 #313265

Es una valoración.

Es una nave, con cubierta de uralita, pilares fábrica LHD, dinteles viga de castilla, correas viga de castilla, sin solera, no tiene ninguna instalación (ni de alumbrado). Para guarda de vacas, no se ven las zapatas. 1320m2 de los que solo unos 30ml de nave (16m de anchura) tienen un cerramiento lateral de fábrica de ladrillo, y solo en cerramientos largos, no en el muro piñón. Dentro de una finca rústica de 250has. A 2km de un pueblo de 400habitantes y a 90km de la capital de provincia.

No hay mercado de este tipo de naves en la zona. No es para el mercado hipotecario.

El valor de reposición a nuevo no llega ni con mucho a 300€/m2, para lo que es la nave, de hecho el valor de reposición a nuevo lo estoy poniendo a 60€/m2 (a lo mejor es excesivamente bajo, pero es que vale mas el desmontaje de la uralita que la nave entera), y con un factor de depreciación del 80%.

Por el INE, puedo actualizar la renta, y saber que 171,72€/m2 de 1993 equivalen a 300,00€ de 2012, pero necesito comprobar, y poder justificar, que el m2 construido en 1993, para naves similares era de esos 171,72€/m2 calculados.

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- 14 Dic 2012, 19:16 #313678

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El valor de reposición a nuevo no llega ni con mucho a 300€/m2, para lo que es la nave, de hecho el valor de reposición a nuevo lo estoy poniendo a 60€/m2 (a lo mejor es excesivamente bajo, pero es que vale mas el desmontaje de la uralita que la nave entera), y con un factor de depreciación del 80%.

Por el INE, puedo actualizar la renta, y saber que 171,72€/m2 de 1993 equivalen a 300,00€ de 2012, pero necesito comprobar, y poder justificar, que el m2 construido en 1993, para naves similares era de esos 171,72€/m2 calculados.

Quizás sea tarde para comentar lo que escribiste, pero creo que tienes un error conceptual. El valor de reposición a nuevo no debe afectarse por depreciación alguna. En ese caso se trataría del neto o actual.

Por otro lado, en principio, me parece muy justificable, desde un punto de vista técnico, emplear los datos del INE para retrotraer los costes a principios de los '90. Al menos, en caso de litigio, es una metodología "defendible". Por otro lado, hay algún estudio histórico de costes en edificación por ahí. Al menos, en Andalucía.

Debo decir que diversas entidades publicaron desde los '80 en adelante (y algo de los '70 creo recordar) bancos de precios en la construcción que te permitirían con una buena precisión, por así decirlo, presupuestar la nave empleando directamente los precios y costes del año referido (depreciando posteriormente). Quizás consigas alguno en la red del ITEC, Instituto Eduardo Torroja, algún COAAT como el de Guadalajara/Orense o algún COA.

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- 14 Dic 2012, 19:36 #313679

[...]
El valor de reposición a nuevo no llega ni con mucho a 300€/m2, para lo que es la nave, de hecho el valor de reposición a nuevo lo estoy poniendo a 60€/m2 (a lo mejor es excesivamente bajo, pero es que vale mas el desmontaje de la uralita que la nave entera), y con un factor de depreciación del 80%.

Por el INE, puedo actualizar la renta, y saber que 171,72€/m2 de 1993 equivalen a 300,00€ de 2012, pero necesito comprobar, y poder justificar, que el m2 construido en 1993, para naves similares era de esos 171,72€/m2 calculados.

Quizás sea tarde para comentar lo que escribiste, pero creo que tienes un error conceptual. El valor de reposición a nuevo no debe afectarse por depreciación alguna. En ese caso se trataría del neto o actual.

Por otro lado, en principio, me parece muy justificable, desde un punto de vista técnico, emplear los datos del INE para retrotraer los costes a principios de los '90. Al menos, en caso de litigio, es una metodología "defendible". Por otro lado, hay algún estudio histórico de costes en edificación por ahí. Al menos, en Andalucía.

Hola.

La valoración ya la entregué.

He releído mi post, y efectivamente no está bien redactado, dando lugar a error.

Obviamente, con la frase factor de depreciación del 80% me refiero a que el valor de reposición a nuevo, lo estoy rebajando un 80% para obtener el valor actual.

De todas formas, al final no puse valores tan bajos.

La idea era, y es, retrotraer los costes con los valores del INE y mediante algún proyecto de la época, poder demostrar la coincidencia. Para eso aún estoy a tiempo.


Por otro lado, no conozco ningún estudio histórico de costes, si tienes o conoces alguno podrías poner el enlace.

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- 15 Dic 2012, 04:09 #313684

En cuanto al estudio, se refería a Andalucía con toda seguridad. Eso lo recuerdo bien porque por aquel entonces me dedicaba a las tasaciones inmobiliarias e incluía valores de venta, coste y suelo. Lo cierto es que lo consulté levemente en papel, no en digital. No me resultó muy útil puesto que era un documento más que nada histórico y testimonial. Ni siquiera recuerdo el título, mucho menos el autor.

Ya te adelanto que los precios recogidos en los presupuestos de los proyectos carecen del rigor, para mi, necesario. Son apenas una referencia. Tan en cuenta que, en general, los PEM fijaban [y fijan] los impuestos y tasas a desembolsar. Por tanto, siempre se han manipulado interesadamente.

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