Foros de SóloIngeniería

- 16 Nov 2009, 10:18 #194484

Hola me han encargado un trabajo y no sé muy bien por dónde tirar. Me llama un cliente que tiene una industria y me dice que quiere alquilar la insdustria, con las máquinas que tiene. Lo que me pide es que le dé el precio del alquiler de la industria.

En principio entiendo que el alquiler constará de 2 partes:

1) Alquiler del patio y nave. Este valor se determinará en función de precios de mercado, no necesito valorarlo.
2) Alquiler de la maquinaria. Aquí es donde no sé por donde tirar.

Se me ocurren opciones como valorar el precio de la maquinaria y promediarlo con su vida útil en años.

En fin ¿alguien sabe cómo podría hacer esta valoración o se le ocurre una fórmula mejor?

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- 16 Nov 2009, 12:15 #194510

4 €/m2 mes todo incluido.

Por ahi le va.

Saludos

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- 16 Nov 2009, 12:23 #194512

Gracias LuisM.

4 €/m2 mes todo incluido, entiendo que tb incluido el alquiler de nave.

El caso es que tendré que justificar, aunque sea brevemente, el alquiler de la maquinaria, puesto que el de la nave sería a precio de mercado.

¿Qué mecanismo, sistema o fórmula podría usar para valorar el alquiler de esa maquinaria? Yo había pensado hacerlo en función de su valor.

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- 16 Nov 2009, 12:23 #194513

Puedes preguntar en inmobiliarias, a ver si encuentras algo parecido o referencia.

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- 16 Nov 2009, 12:34 #194515

el alquiler de los inmuebles has de plantear, hoy por hoy un precio, que ha de incluir la parte de amortización de instalaciones y nave que le quede (vamos a contar 15 años de amortz contable para inst y 30 para nave, por ejemplo) y el valor residual del conjunto al final del alquiler.

Esto incluye la nave y las instalaciones (que se deprecian) y el suelo (que se revaloriza).

Un interés de 3,5% y actualización de precios con IPC, suponiendo un incremento aprox del 1,5% de media.

A todo ello le aplicas un beneficio del 6%, lo cueces todo despacito y...

con un bonito cuadro de amortizaciones, y te saldrá un número de este palo (4).

Aunque es un trabajo más para un financiero que un Ingeniero.


Luis

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- 17 Nov 2009, 08:59 #194700

A ver si me aclaro Luis:

Primero supongo una amortización de la nave de 30 años y para las instalaciones (entiendo tb las máquinas) 15 años.

La nave y las instalaciones se deprecian a razón del 3.5% anual, si la nave tiene 8 años, le aplico una depreciación del 3.5% anual durante 8 años. Lo mismo con las instalaciones.

El suelo se revaloriza a razón de 1.5% anual, aplicando lo mismo anterior.

El 6% de beneficio no sé a qué aplicarlo.

Yo había pensado en lo siguiente: PRECIO ALQUILER = (1)ALQUILER NAVE Y TERRENOS + (2)ALQUILER MAQUINARIA

1) Estimo el precio de mercado para el alquiler de la nave con los terrenos.
2) Al precio de compra de la maquinaria le aplico una depreciación x%, con lo que tendré un valor A (este valor A solo para el caso de que la maquinaria NO esté ya amortizada). Estimo el valor de reposición de la maquinaria, y le aplico la misma depreciación x%, obteniendo un valor B. Sumo A+B. Estimo los años de vida útil que le quedan a la máquina. Y A+B lo divido entre los años de vida útil, obteniendo el alquiler mínimo anual por la maquinaria.


¿Cómo lo veis? Comentarios al respecto por favor.

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- 17 Nov 2009, 09:36 #194712

ajá.

Date cuenta que cuando empiece el alquiler, el valor de la nave es el valor de nuevo menos la depreciación a ese día...

Lo mismo para el suelo.

Y el 6% se aplica al final, a la suma de tus dos conceptos, como "margen comercial"

Salut!

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- 17 Nov 2009, 10:19 #194734

No sé, pero una amortización de las máquinas a 15 años me parece un poco alta. Depende de la máquina, pero hablar de la mitad de tiempo me parece más adecuado.

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- 17 Nov 2009, 11:22 #194754

No sé, pero una amortización de las máquinas a 15 años me parece un poco alta. Depende de la máquina, pero hablar de la mitad de tiempo me parece más adecuado.

aqui es cuando yo tengo las peloteras con mi jefe economista y me explica las diferencias entre la amortización contable y la amortizacion financiera.

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- 17 Nov 2009, 14:46 #194818

No sé, pero una amortización de las máquinas a 15 años me parece un poco alta. Depende de la máquina, pero hablar de la mitad de tiempo me parece más adecuado.

aqui es cuando yo tengo las peloteras con mi jefe economista y me explica las diferencias entre la amortización contable y la amortizacion financiera.

¿Qué sería de más de la mitad de las empresas de este país si no exisitiese esa pequeña "laguna" fiscal?

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- 18 Nov 2009, 10:10 #195054

No sé, pero una amortización de las máquinas a 15 años me parece un poco alta. Depende de la máquina, pero hablar de la mitad de tiempo me parece más adecuado.

aqui es cuando yo tengo las peloteras con mi jefe economista y me explica las diferencias entre la amortización contable y la amortizacion financiera.

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- 18 Nov 2009, 10:16 #195057

Muchas gracias. He preparado un ejemplo sin datos reales, porque todavía no los conozco. Si no he entendido mal este sería el cálculo. Lo único que no me queda claro es el tema del terreno. En la tabla he puesto un periodo de 30 años para el terreno, sin embargo el terreno no tiene vida útil ¿sería correcto?

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- 18 Nov 2009, 11:04 #195075

A ver si te sirve, fsi, éste enlace de Tabla de Coeficientes de Amortización.

En la página 10 hay estimaciones para el sector metálico.

Salud colegas
PD: también hay que ponerse en la cuenta que va a hacer tu cliente
el VAN
y el TIR

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"las cosas que no ha hecho Dios, llevan la mano de algún ingeniero por algún lado". JCas dixit.

- 18 Nov 2009, 13:09 #195128

Muchas gracias maestro. Magnífica tabla, que me será de utilidad para los años de amortización, y para "futuribles" cuestiones. Y por los enlaces, lo cierto es que la wiki la uso poco, y debería usarla más.

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- 18 Nov 2009, 13:09 #195129

A ver si te sirve, fsi, éste enlace de Tabla de Coeficientes de Amortización.

En la página 10 hay estimaciones para el sector metálico.

Salud colegas
PD: también hay que ponerse en la cuenta que va a hacer tu cliente
[b]el VAN[/b]
[b]y el TIR[/b]

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