Foros de SóloIngeniería

- 16 Sep 2008, 14:48 #111187

El caso que tenemos es el de una vivienda situada en una parcela. La parcela era urbana y el cliente construyó hace 10 años una casa en el mismo. En aquel momento no se pedía ningún proyecto ni nada por parte del Ayuntamiento, salvo el pago de unas tasas por obras.

La cuestión que se plantea ahora es que esa vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad. La propiedad hasta ahora ha pagado sus impuestos y todo está en regla (incluyendo IBI) salvo , que como he dicho, esta vivienda no está en el Registro.

¿Qué consecuencias puede tener esto en un futuro? ¿Es aconsejable registrarse?

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- 16 Sep 2008, 15:31 #111197

¿Qué consecuencias puede tener esto en un futuro? ¿Es aconsejable registrarse?

Pues básicamente que no es tuya, o no consta en ningún registro publico que lo sea.
El catastro, NO es un registro de la propiedad, y NO sirve como prueba de titularidad.
En zonas rurales, mas de la mitad del registro catastral es erroneo, y no coincide con la parcelación real o con el registro de la propiedad.

El motivo principal que justifica la existencia del registro de la propiedad, es el de que nadie haga una escritura publica, y luego acceda al registro con ella.. Si esa finca no contra en el, nada impide a un tercero hacerte la jugada.

Para poder acceder ahora, has de iniciar un expediente de dominio, que básicamente es ir al ayto, y publicar en el tablón tus títulos ( escritura notarial de compra venta, de obra nueva etc.) Si nadie se aviene a esa propiedad u objeta nada, pasado un periodo puedes acceder al registro e inscribir por primera vez.

EDITADO
Se me olvidaba. Lo primero que se hace cuando quieres comprar un inmueble, es acceder al registro, para ver titulares y si está libre de cargas o no..
No vaya a ser que te vendan y pagues dinero por algo que no era del vendedor, o que tenga un embargo, hipoteca.. etc.
Si no lo tienes inscrito, el COMPRADOR no podrá hacerlo tampoco, (salvo que inicie el expediente de dominio).
Hablo de vender, como de donar, heredar etc..

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- 16 Sep 2008, 15:57 #111207

Creo que me he explicado mal y si es así pido disculpas. Lo que no está recogido en el registro de la propiedad es la vivienda que se construyó posteriormente. El terreno SI que está recogido en el registro.

Espero haber entendido bien lo que me comentabas.

Un saludo.

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- 16 Sep 2008, 16:06 #111214

Creo que me he explicado mal y si es así pido disculpas. Lo que no está recogido en el registro de la propiedad es la vivienda que se construyó posteriormente. El terreno SI que está recogido en el registro.

Espero haber entendido bien lo que me comentabas.

Un saludo.

Perdona, lo he expresado mal.
He hablado de "Finca", pero me refería a la propiedad en si, es decir la casa.
Todo lo dicho, es igual de válido y aplicable a cualquier propiedad Inmueble, sea terreno parcela, o edificio.

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- 17 Sep 2008, 09:33 #111463

Yo si tuviera que hacer una compra, exigiría la escritura registrada, da seguridad y se pueden ver cargas y gravamenes sobre la misma.

Y si se hace una hipoteca, el banco, lo exige.

Pero si no hay venta. Y además el terreno está escriturado y registrado nadie te puede quitar la casa.

Otra cosa, el título de propiedad es la escritura. Y sin una escritura, o documentos que avalen la propiedad y la herencia, nadie puede registrar nada. Hoy en día, todos los terrenos son de alguien.

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- 17 Sep 2008, 09:37 #111465

Por lo que tú dices, podría alguien hacer una escritura pública y decir que la casa es suya... pero la casa está dentro de una parcela que si está con "todas las de la ley", no se si me explico. No veo como alguien puede decir que una vivienda situada dentro de una finca privada es de un propietario distinto al de la parcela... aunque tampoco le sorprendería que se diera esos casos.

De hecho, hablando ayer del tema, me decían que tienen IBI de la finca y de la propia casa... y que lo pagaban.

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- 17 Sep 2008, 09:46 #111473

No entiendo mucho del tema, pero en España, el realizar un registro en el registro de la propiedad NO es obligatorio; salvo en aquellos casos en que sea un documento público notarial, judicial o administrativo.
Por ejemplo una compraventa entre particulares sin hipotecas no tiene por qué elevarse al registro de la propiedad.
Ahora bien, es cierto que si no registras tus derechos sobre esa propiedad pueden verse perjudicados o no protegidos.
Saludos.

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- 17 Sep 2008, 10:00 #111484

Pero si no hay venta. Y además el terreno está escriturado y registrado nadie te puede quitar la casa.
Veras, es que cuando se habla de estas cosas, solo se piensa en que venga una orda de vikingos y te quite tu casa.. pero no está el problema ahí fuera..
quien ha construido esa casa ? tienes hermanos ? la has hecho a medias?.
que me dices, si cuando vas a vender esa casa, te sale un cuñado y dice que el también aportó dinero en la construcción. De momento, se paraliza todo y se pide a las partes que aporten sus títulos.. y a dirimir en el juzgado.


Otra cosa, el título de propiedad es la escritura.
Los títulos privados, son el primer paso, pero NO son garantías de propiedad. El reconocimiento de ese TITULO por parte del estado es la garantía de tal propiedad. Es decir, el registro.
Te voy a poner un ejemplo:
Pepito tine una finca.
La vende en contrato privado a Julian, y van al notario. Se presenta la escritura de propieda de Pepito, y se hace el pago, en notario lo ve correcto, claro y hace la nueva de compraventa afavor de Julian.
Pepito, sale de esa notaría y se encuenta con Antonio , que tambien queire comprar.. se va a otra Notaria, y hacen la misma jugada.
El notario 2, no puede saber de forma alguna que ya ha vendido esa misma finca en el 1, y calro hace otra nueva escritura a favor de Antonio.
Repitelo las veces que queireas.. es así sencillo.
Donde está el limite ? Pues cuando Julian y Antonio vayan ambos con su TITULO recien hecho a hacer que el estado se lo reconozca..

Y sin una escritura, o documentos que avalen la propiedad y la herencia, nadie puede registrar nada.
Tampoco es cierto, si no tienes documentos, has de ir a lo que se denomina un expediente de dominio. Que básicamente es decir que eres poseedor de una finca y no tienes papeles, que los vas a ha hacer ahora.
SE hace publico, para que si alguien tiene algo que objetar lo diga.
En zonas rurales, existen infinidad de tierras que no están registradas, por que han ido pasando en herencia, sin papeles y sin que nadie los discuta.


Hoy en día, todos los terrenos son de alguien.
que los estén usando, que tengan papeles, que paguen el impuesto pro ello, son cosas totalmente distintas, y que no implican unas a las otras.

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- 17 Sep 2008, 10:04 #111488

No entiendo mucho del tema, pero en España, el realizar un registro en el registro de la propiedad NO es obligatorio; salvo en aquellos casos en que sea un documento público notarial, judicial o administrativo.
Por ejemplo una compraventa entre particulares sin hipotecas no tiene por qué elevarse al registro de la propiedad.
Ahora bien, es cierto que si no registras tus derechos sobre esa propiedad pueden verse perjudicados o no protegidos.
Saludos.

En efecto, así es.. NADA de obligatorio. Obligatorio es pagar impuesto tanto de IBI, como de transmisión de esa propiedad, pero registrar o NO es opcional.
Y efectivamente el registro publico, no es mas que un listado para proteger la propiedad, y reconocer los títulos.
Nunca se podria saber si no, si existen otras escrituras de titularidad sobre esa propiedad, como dije en el post anterior.

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- 17 Sep 2008, 10:10 #111490

Entiendo que, por lo que contáis, los títulos recogidos en el Registro de la Propiedad tienen la garantía del Estado y son la prueba definitiva de que una propiedad es tuya y solo tuya (que no es ni de tu cuñado ni de la horda de vikingos )

Pero sin embargo, el registro es algo privado, ¿no?

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- 17 Sep 2008, 10:15 #111495

Entiendo que, por lo que contáis, los títulos recogidos en el Registro de la Propiedad tienen la garantía del Estado y son la prueba definitiva de que una propiedad es tuya y solo tuya (que no es ni de tu cuñado ni de la horda de vikingos )
OK

Pero sin embargo, el registro es algo privado, ¿no?
Registro solo hay uno, el de la propiedad.
Creo que te refieres cuando dices "registro" en este párrafo a la Escritura ante notario.
Si es así, en efecto, la escritura es algo privado.

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- 17 Sep 2008, 11:36 #111553

Gracias por todo lo que me estáis ayudando. Lo contaré a los interesados y a ver, en qué acaba todo esto!

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- 18 Sep 2008, 09:37 #111837

un ultimo comentario a todo lo expuesto por jcriti.....que puesto estas.....o te ha tocado lidiar herencias tortousas ( ) o te lo has tenido que currar y discutir mucho con la gente ......la cual por cierto no parece entender todo lo que tu dices, que por otra parte es lo que hay (en todos los terminos)......CATASTRO NO IMPLICA PROPIEDAD, SOLO ES UNA BASE DE DATOS PARA PAGAR IMPUESTOS........muy buenos lo ejemplos de contratos privados.......

pero eso no es lo que queria comentar........a parte de un expediente de dominio y referiendonos al ambito rural, hay otra via que es la "extraordinaria": la concentración parcelaria.........es un gran embudo donde se ha de demostrar la propiedad y en la cual vale casi todo (aunque depende de quien la haga, y cuando digo quien la haga me refirero primero a la administracion publica, luego la empresa licitadora y despues las personas fisicas que la realicen): desde legajos hasta el papel roido y descolorido de la venta de una finca de principios del siglo XX.....todo (bueno con unas normas)......al final de la misma se entrega a cada propietario un bonito y flamante documento del registro de la propiedad que acredita su posesion........los que ya lo tenian pues nada pero los que no lo tenia (y creedme que son la mayoria) se regulariza......poco a poco y con el paso de los años se crearan asientos para la casi totalidad de inmuebles rusticos.......los urbanos es otra historia....

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- 18 Sep 2008, 10:53 #111879

un ultimo comentario a todo lo expuesto por jcriti.....que puesto estas.....o te ha tocado lidiar herencias tortousas ( )
No soy profesional de la materia ni nada relacionado, pero me ha tocado ( me toca, no se finalizado todabia) como dices pegarme con asuntos propios.
Llevo mas de 15 años, con rollos de estos, y aparte de estar hasta los mismisimos, parece que no se ve el fin nunca.
Me salva que tengo la asesora jurídica en casa eso es jugar con ventaja, lo sé..

o te lo has tenido que currar y discutir mucho con la gente ......la cual por cierto no parece entender todo lo que tu dices,
La gente, no me refiero a la del foro, sino en general no tiene (tenemos, yo me incluyo que tampoco la tenía) conciencia de los problemas que te puede traer el no tener las cosas bien ordenadas. El tema es que no pasa nada nunca, lo cual te da una falsa percepción de tranquilidad, pero cuando te pones no veas en que rollos te puedes ver metido.

que por otra parte es lo que hay (en todos los terminos)......CATASTRO NO IMPLICA PROPIEDAD, SOLO ES UNA BASE DE DATOS PARA PAGAR IMPUESTOS........
En las zonas rurales, y hablo de Asturias, no tengo ni idea del resto de España, y supongo no tenga nada que ver por el tipo de terreno y parcelas, NO coincide el que paga con el titular ni en un 50%.
El motivo es sencillo, las fincas se van partiendo en herencias y demás, y no cambian el registro catastral desde tres o 4 generaciones. Bien lo paga uno de ellos, y luego le dan el dinero los otros o similar.
Vas a al catastro, tienen solo una finca registrada y en la practica lleva dividida en tres cachos con tres propietarios distintos 30 años

muy buenos lo ejemplos de contratos privados.......
No he podido encontrar el enlace para pegar, pero no hace mucho en uno de los reportajes de linea 900, salio algo relacionado.
Hay individuos ( empresas) que van buscando por las zonas remotas ( y no tan remotas) terrenos que no estén inscritos en el registro, inician un expediente de dominio, del cual por su puesto tu no te vas a enterar, por que a ver quien es el guapo que se lee los edictos del tablón del Ayto.
Cundo los "propietarios" se daban cuenta era cuando esos pollos habían vendido la parcela a una promotora y llegaban con las palas escabadoras.
El caso concreto, creo que había pasado en alguna de las islas.

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- 18 Sep 2008, 11:48 #111913

muy buenos lo ejemplos de contratos privados.......
No he podido encontrar el enlace para pegar, pero no hace mucho en uno de los reportajes de linea 900, salio algo relacionado.
Hay individuos ( empresas) que van buscando por las zonas remotas ( y no tan remotas) terrenos que no estén inscritos en el registro, inician un expediente de dominio, del cual por su puesto tu no te vas a enterar, por que a ver quien es el guapo que se lee los edictos del tablón del Ayto.
Cundo los "propietarios" se daban cuenta era cuando esos pollos habían vendido la parcela a una promotora y llegaban con las palas escabadoras.
El caso concreto, creo que había pasado en alguna de las islas.

joduuun que marrón.........y levanta tu eso.......pufff

por lo de temas personales, tranqui que tus nietos te lo agreadeceran ......no en serio, procura solo agobiarte cuando toque, mientras no salga el tema pues ahí está......

a mi si me toca todo esto en el ambito profesional y la verdad es que resulta pesado porque la gente (los afectados) no quiere escuchar y mucho menos entender........en fin....

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